こんにちは、ハウスクラフト 住宅アドバイザーの都倉です。
最近は宅建試験まであと一か月を切りましたので、猛勉強？（週1）しております。
今年は1000％受かります。
ちなみに去年は120％でした。笑
住宅ローンは繰り上げ返済すべき？
さて、今回は住宅ローンの繰り上げ返済についてお話します。
住宅ローンは人生最大の借金になる方がほとんどではないでしょうか。
「35年後の自分は何歳だろうか」
なんて考え計算した後、少し現実逃避をしたくなるほど遠く感じる未来。
「出来ることなら、早く返したい（白目）」
そう思いますよね。
住宅ローンの完済時の平均年齢はだんだん上がってきており、今は74歳になっています。
定年退職後も働いて返すか、
何十年も汗水たらして手に入れた退職金で返すか。
どっちも嫌―――――！！
と思ったとき、営業マンにこう言われます。
「繰り上げ返済したらいいですよ」
と。
なんですかクリアゲヘンサイとは。
美味しいの？
どうなの？
ということで、
繰り上げ返済をして「おいしい人とおいしくない人」を紹介していけたらと思います。
住宅ローンの繰り上げ返済をおすすめできない理由５選
①安い金利で借りている
②返済期間が残り少ない
③融資手数料を多く払った
④お子様の進学や車の買い替えが控えている
⑤生活防衛資金がない
①住宅ローンを安い金利で借りている 低金利なら繰り上げ返済はもったいない
バブル期の金利はご存知でしょうか？
なんと8％です。
当時35年ローンはありませんでしたが、
4000万のローンを8％で借りると1.2億円返す計算になります。
利息だけで8000万です。
そう考えると消費者金融やリボ払いなどがいかに恐ろしいか分かります。
ちなみに都倉に頼むとトイチで貸しますので是非ご相談ください。（極道）
今の住宅ローンの金利から考えると4000万円のローンを組んでも利息は320万円ほど。
そりゃあ親と子の間でギャップがあるわけです。
お父さん、もう今の時代家は2000万でも建たないんだよ。
金利は0.45％なんだよ。
と教えてあげてください。
安い金利で借りている人は、繰り上げ返済をするともったいないです。
例えば携帯の端末を割賦払いで払っている人。
車のローンや奨学金など、もっと高い金利で借りているものがあるならそちらから返すことを優先しましょう。
フラット35などの高い金利で借りている方は繰り上げ返済をするとメリットが出る可能性があります。
その場合は元金が多いうちに返すのが得策です。
繰り上げ返済の期間短縮型などの考え方は以前のブログに書きましたので、
是非こちらもご覧ください。
②住宅ローンの返済期間が残り少ないなら繰り上げ返済は効果が少ない
繰り上げ返済というのは、元金が多いうちにした方がメリットは出ます。
4000万円の上に乗っかる利息と2000万円の上に乗っかる利息は違うからです。
なので、あと10年ほどでローンが払い終わる人が繰り上げ返済をしてもあまり効果は出ません。
金利がべらぼうに高いなら話は別になりますが、そこに至るまで借り換えもせずに放っておいた自分を責めましょう。笑
③住宅ローンの融資手数料を多く払ったなら繰り上げ返済はおすすめできない
住宅ローンを組む際に支払うものがあります。
それが「事務手数料」と「保証料」
お客様の属性や金融機関にもよりますが、だいたい借り入れの2%ほどを支払います。
4000万円の融資であれば消費税も入れて88万円です。
では手数料と保証料の違いはなんでしょうか？
手数料と保証料の違い
手数料というのは、銀行の売り上げです。
保証料でさきほどの88万円を払った人は、別で手数料5万円（3万円のところもあります）と消費税が掛かります。
手数料でさきほどの88万円を払った人はそれでおしまいです。
保証料が同じであれば、手数料で2％支払う方が5万円得になります。
本題はここから。
保証料というものは35年間借金をすることに対して払うお金です。
繰り上げ返済をして返済期間が短くなれば払いすぎになるのでその分は返ってくることになります。
反対に手数料として払ったお金は繰り上げ返済で返ってくることはありません。
「じゃあ保証料で払ったほうがいいやん！」
となると思いますが、借り入れ先を選ぶ際のポイントは以下の通りです。
借入先を選ぶ優先順位とポイント
①金利の安さ
②手数料や保証料などの諸費用の安さ
③団信の内容
の順番で優先順位をつけるといいと思います。
なので手数料か保証料かの前に金利が安い銀行が一番ですね。
間違ってもトイチでは借りないようにしましょう。
ということで手数料を一括で支払って借り入れしている人は保証料で支払っている人に比べて繰り上げ返済はおすすめはできません。
④お子様の進学や車の買い替えが控えているならキャッシュを優先
家を建てる前、保険に入る前などライフプランを作ってから購入する方はほぼいません。
だから多くの人が知らず知らずのうちにぼったくられているのです。
そしてぼったくりのライフプランがあるのもこれまた事実です。
全ての人にフラット35を勧めるファイナンシャルプランナーにどれだけ出会ってきたか計り知れません。
あれもいわゆる手数料ビジネスです。
そこに気付けるようになるには残念ながら自分も知識を付けるしかありません。
ですがハウスクラフトの理念に共感していただけた方は安心していただいて大丈夫です。
ライフプランを作成すると、何十年後かに出て行くお金が見える化します。
車の買い替えであったり、子供の大学の進学であったりです。
200万や300万が毎年必要になる時期が来ます。
その前に「まとまったお金が出来たから」と0.45%のローンを繰り上げ返済して、2%のカーローンを組んでいては全く意味がありません。
そんな人はドMの極みです。
借金は家だけにしておきましょう。
⑤生活防衛資金が手元にないなら繰り上げ返済はNG
生活防衛資金とは半年や一年働けなくなってもやっていけるだけの貯金です。
逆にそれ以上、銀行に預けていても勿体ないです。
生活防衛資金がないのに、100万円貯めて100万円繰り上げ返済していたらなかなかの強者です。
そういう攻める人．．．大好きです。
まとまった資金が出来た時、繰り上げ返済しても大丈夫かどうか分かるためには、その先で掛かってくるお金を知る必要があります。
やっぱりライフプランです。
住宅ローンの繰り上げ返済がおすすめできない人
低金利で借りている |
フラット35などで高い金利で住宅ローンを借りている場合は繰り上げ返済のメリットあり 住宅ローンを安い金利で借りている場合、繰り上げ返済してもメリットが少ない |
|---|---|
残り返済期間が少ない |
住宅ローンの返済期間が残り短い場合は繰り上げ返済のメリットがあまりない より元金が多い（残りの返済期間が長い）うちに繰り上げ返済をしたほうが効果的 |
手数料を多く払っている |
住宅ローン借り入れ時の手数料を多く払っている場合、保証料で毎月支払っている人に比べて繰り上げ返済のメリットが少ない |
キャッシュが少ない |
生活防衛資金・ライフプランに必要なまとまった資金・預金がない場合は繰り上げ返済よりもキャッシュを優先 |
住宅ローン繰り上げ返済のポイントまとめ
繰り上げ返済をしてもいい人は結論、たくさん余剰資金がある人です。
せっかくの安い金利で借りた住宅ローンです。
無理して早く返す必要はまったくありません。
先が見えなくて不安であれば、ライフプランをするべきです。
そもそもそれをせずに家を買ってしまったことに問題があるとも言えます。
人生最大級の借金です。
入口よりも出口の方が難しいのが家づくり。
・丈夫で長持ちな家
・老後まで続く心豊かな暮らし
・賢く返せる返済計画
三重県でこんな家づくりをご希望なら、
まずはハウスクラフトまでお気軽にご相談ください。
ではまた(‘ω’)ノ
■この記事を書いた人：都倉 謙斗
伊勢市出身。住宅業界に7年携わり、家づくりで多くのご家族の笑顔をつくってきた。
ハウスクラフトへ転職後、これまでの知識を活かし住宅アドバイザーとして「家から始まるワクワクするような毎日」を提案している。
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<ハウスクラフトとは>
ハウスクラフトは三重県北中部を中心に、ライフスタイルから暮らす人を考えて、素材の持つ美しさとデザイン性に富んだ注文住宅を提供する工務店です。「家づくりを通じて家族の幸せな未来をつくる」といった理念のもと、“想い”と“技術力”を結集させ、お客様と地域に向けて事業を展開しています。その姿勢が評価され、工務店の施工力を評価する工務店グランプリで「三重県No1」「全国7位」の実績にも輝きました。「菰野スタジオ」「鈴鹿スタジオ」「津総合展示場」「ハウスクラフト・ギャラリー」と4つの拠点を設けています。
